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| 合金公寓代言雅世集团百年住居观 |
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| （时间：2009-08-06 点击率：2058） |
访谈背景：
2009年，雅世集团在进行品牌资产调研与企业战略发展目标的基础上，提出“未来即现在”作为雅世新的品牌概念，全面阐释“雅世是以对未来的无限思考，建筑今天的精致生活，让温暖的技术塑造人们未来生活空间”的品牌新理念，希望以先人一步的前瞻性成为雅世品牌的崭新起点。回顾雅世集团十年来的点滴耕耘，雅世选择的是一条与环境、资源、文化和谐相融的开发模式和发展道路。从北京的明星楼盘“亮马名居 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)”到呼和浩特的百万平米大盘“东岸国际”，太原的“十二院城”，再到2009年北京即将开盘的“合金公寓”，十年来雅世秉承“精致筑屋，厚载一生”的企业文化理念，以“精致房产提供者”为使命，始终坚持在做的是把对建筑品质、居住空间、生活需求等都最大可能的做到精致化、人性化，实现对消费者的承诺。
访谈时间：
2009年7月30日下午14：30
访谈地点：
理想国际大厦8层新浪乐居嘉宾聊天室
访谈嘉宾：
雅世置业（集团)有限公司董事副总裁宫铁军
以下为论坛实录
主持人：各位新浪的网友，大家下午好！今天我们有幸请到了雅世集团董事副总裁宫铁军进行一个非常深入话题的探讨，雅世集团为我们提供了一种新鲜的建筑理念，它首先在建筑层面提出了“百年住居”，又在技术层面上提出了“集成住宅”。宫总，请您给网友做个简单的介绍。
宫铁军：大家好，非常高兴来到新浪和大家有这样一个机会进行交流，我是宫铁军，雅世集团是一家房地产开发企业，希望给大家提供更好的房子。
主持人：在这里我给大家做一个背景介绍，雅世集团大家听起来可能不是耳熟能详，但谈到他们曾经做过的明星楼盘项目，大家就会知道了，像北京的亮马名居，也是一个地标性的住宅了，对业内网友是比较熟悉的。他们在呼和浩特也开发了百万平米的东岸国际大盘。今年雅世集团以“集成住宅”这样一个理念推出雅世·合金公寓 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)项目在北京推出，今天我们把宫总请来，也想请您谈一下雅世集团的“百年住居”和“集成住宅”是一个什么概念？
宫铁军：我简单介绍一下，大家可能对“百年住居”有不同的理解。它源自于给大家提供一个“全寿命”的住宅。可能这样定义它更通俗一些，一个社区的生命周期可以简单定义为300年，一个住宅的结合体系加上它的维护体系会在100年，当然也可以更长时间。但是我们室内的平面不具合我们的装修，包括设备管线，他们的生命周期应该在15到20年。
现在在中国，特别是80年代后住宅有了革命性的飞速发展，特别是室内平面装修，它的生命周期就在10年左右。我们希望能够提供一种住宅，使得它在室内布局的改变、装修材料的维护以及设备管线的维护和更替上有一个简单易行的操作模式，使得它能够和我们百年结构体系相匹配。加上我们300年社区的长远规划，能够实现“百年住居”这样一个美好的愿景。300年的住居，100年的结构体系，再加上一个易于维护的设备体系和装修体系。
主持人：我觉得这个概念非常超强，可能跟现代人的生活方式也有着非常密切的联系。请宫总简单聊一下，是不是从客户那边反馈回来的意见促发了我们对先进技术的研究？还是单纯想从技术层面进行一些突破呢？
宫铁军：这点说得非常好，任何科技的需求都来自于人的需求，因为科技最终是为人来服务的，科技创新也是这样的。通过10年的房地产开发，我们积累了大量客户的售前调查和售后调查。在我们企业内部有三个敏感点：客户的敏感点，市场的敏感点和企业敏感点，排序是客户敏感点至上。
在很短周期内，因为客户人口的变化，或者客户居住性质的变化，都会造成既有的装修进行改造，当然也有因为技术性的原因造成业主被动性的改造。这些都促使我们思考一个问题，我们应该提供一个什么样的产品给业主。基于这种思考，再加上前两年正在研究的构造体系，在这样一个合适的机会，我们尝试了一种新的构造技术，希望能够实现“百年住居”的园景。当然，最终目的还是为了满足客户需求，而不是单纯为了挑战产品创新和技术创新。
主持人：其实我们把这种技术创新和产品创新在这个合金公寓的项目上，我们把它叫做“集成住宅”。我想通过宫总的介绍网友已经理解了对“百年住居”的概念，它就是通过一种创新，这种创新可以回馈给买房人和业主。可以这样理解吗？
 图为雅世置业(集团)有限公司董事副总裁宫铁军做客新浪乐居
宫铁军：它的目的是为了实现“百年住居”，但是“集成住宅”本身不完善，它是靠技术完成的。它集成了哪些技术，我可以做简单的补充。首先，要整合一个先进的设计技术，要使这个户型的设计能够满足不同阶段、不同人口的不同需求。这就像一个模子一样，这个模子要具备一定的条件才能完成后期的可变性。 举个例子来讲，在户型结构中的承重体系越小越好，填充结构相对越多越好，这样可变性就会得到改变。设计，包括它的规划理念，包括平面设计，包括管线技术，设计技术应该是一个基础。
我说的设备技术，结构和管线分离的技术，这些可以简单理解为设备技术。构造技术，比如我们把管线和设备分离，这样客户可以非常清楚地知道自己管线的位置，后期也非常易于改造。简而言之，设计技术是在整合技术的基础上，良好的应用设备技术和构造技术。
主持人：既然咱们集合了这么多高科技和技术层面的创新，这个项目实现起来，可能从规划到图纸可能都涉及到很多变更，这样时间成本和人力成本会不会更高一些？
宫铁军：应该说这是肯定的。因为做这个项目，正常的周期，从一个规划到建筑施工图出完，可能有7个月时间。这套我们用了将近1年的时间，到现在还在不断进行室内技术调整。这些无论从时间成本，还是人力成本，包括以后的建造成本都是有非常大的增加的。这是肯定的。
主持人：我们有了这样一个好的愿景，接下来在施工层面上会不会造成施工的困难？在项目进行中有没有发现技术上比较难克服的问题？
宫铁军：从目前来讲，为了给客户提供一个好的产品，我们从地下室开始，希望能把这个模子打得非常好。它的时间成本和人力成本都会比较高。举个例子，比如我们在地下室准备建成一个混凝土的结构，所以我们的地下室周期比正常施工要慢了一个月左右，施工成本也有相应的增加。包括我们把地下室的设备管线综合和现场实际管线综合，这些都需要时间和人来做。但我相信这样做好之后的产品，提供给业主的时候，他会感到满意。品质的满意应该是我们追求的目标。确实施工单位也有很多难度，要去适应这种变化。我们希望给业主带来一个非常好的感官效果和后期易于维护的效果。
主持人：反过来说，咱们作为开发企业，在前几年楼市比较旺盛的时候，大家都会觉得开发商拿一块地，把土地交给施工单位以后收完钱就走了。从我们雅世身上可以看到，在这个项目规划以及整个建造过程中都投入了很大的精力，您一天在工地的时间会占到多大比例？
宫铁军：如果一天为三，三分之一会和设计单位打交道，三分之一会在现场和施工单位打交道。剩下的时间就是做一些其他的事情。所以工作时间花在产品上很多。
主持人：您会不会觉得一切为了这个愿景的实现都是值得的？
宫铁军：这是一个原动力，它跟其他的激励没有特别大的关联。当你挑战一个新高峰的时候，自己的愿景很重要。我现在感到更多的压力，因为有很多技术难点，由于时间关系没有办法一一去讲，但是每一个难题你都在攻克之前会痛苦。现在更多的是压力。
主持人：我简单介绍一下，咱们这个项目大概是从08年底开始准备入市，09年2月份动工。其实对于买房人来讲，这一年市场的变化对网友来说，他感到最真切的变化是以前不用找房子买，好象市场好的时候，但是现在买房人真是找房子在买，找他们合适的房子在买。我们在这样一个时期推出产品，是不是也有市场的考虑呢？
宫铁军：应该说，我们在策划这个项目到推出这个项目都是在市场下行的阶段。我觉得在市场越是低迷的时候，越是应该有一个好产品来提振。我们也没有预测到今年市场会大幅度回暖，我们还是有一个强烈的信心，当你把一个产品做得确实让客户满意的时候，客户会为此而买单的，毕竟需求是真实存在的，就看你提供什么样的产品给客户。这就像我们判断政府“907”政策一样，我们并不认为这个政策不是一个正确的导向，从中国居民合理消费来讲，我们希望大家有一个理性的预期和判断。我们不太希望通过投资地产来打动整个产业，因为这样泡沫会冲刺整个行业。
主持人：非常感谢宫总，说的很实在。从中我们可以看到开发商对项目投入的心血。非常感谢宫总！请宫总简单介绍一下，咱们的合金公寓会在一个什么样的区位？会有一个什么样的优势？
宫铁军：雅世在北京第一个项目是1999年的亮马名居，后来我们又做了一个乐府江南，这个项目当时我们的销售价格大概在6000多，精装修，我们也没有按照预期把这个项目做成5年开发模式的一个长期项目，而是非常快速地把这个产品建设完，给更多业主提供一个好产品。实际我们合金公寓项目和乐府是仅仅相连的，在做乐府的时候我们有很多成功经验，也有一些对业主的遗憾，特别是在精装修和设备选择上，由于主观原因导致了很多愧疚和遗憾。我们希望把我们的项目当做一个经验来做，这也是一个原动力。
另外一个目的，让用户满意的同时希望根治质量通病，比如我们的卫生间漏水，这是一个建筑的顽疾，但是不能因为建筑的顽疾就漠视它，这次我们选择了整体浴室，从根本上解决漏水的问题。这些是我们对自己的一个期盼，希望通过自己的努力把以前的遗憾更多地去弥补。
图为雅世置业(集团)有限公司董事副总裁宫铁军与乐居编辑现场交流 主持人：毕竟咱们做做乐府的遗憾是在05年，相对来讲那个时候的市场只能用“疯狂”来个字来衡量，我想留下的遗憾也不止是买房人一家。我相信有了这样的开发商，有了这样的品牌企业，有了这样美好的愿景，起码我们对市场保持着一种认真负责的态度。我相信大家对这个市场的信心还是慢慢会回来的。
我比较感兴趣一个话题，因为像集团副总这样一个高层，应该很难能了解到下层的工程细节，为什么您会倾注更多的心血关注工程的细节呢？
宫铁军：我一直认为房地产没有更高的门槛，其实里面有一个词，叫“责任地产”，责任胜于一切。一分付出有一分汇报，这个汇报就是客户的满意度。由于我们的管理架构和体系是健全的，我所关心的就是技术的难点和在工程中所关注的一些细节。如果你关注的点和业主的满意度相对应，你就会有一种收获的快乐。这其实是一种精神动力，他会鼓舞你去关注产品的细节，所以他跟什么职位没有关系。在我们公司，包括我们的工程管理人员、成本管理人员，最后都牢记四个字，就是“产品管理”。我们不管从哪个角度进行管理，最后都希望我们提供的产品要让客户满意。
主持人：我想在这样一个市场中能有这样的开发商，对买房人真的是一个幸事。我们看到雅世集团上上下下以宫总为代表一直进行着这样的换位思考，才能产生出这样的作品。接下来我们进入一个轻松的环节，我们知道雅世集团今年打造的合金社区也是受到了业内和买房人的关注。这种科技和理念也受到了整个亚洲国家的认可。在亚洲同行里是怎么看待咱们这个项目的？
宫铁军：可以说从亚洲和欧洲有一个鲜明的对比。因为欧洲住宅发展比较长，欧洲国家比较注重整个住房性能，包括在很早以前欧盟一些国家都在关注节能。我们现在讲绿色、节能、减排，其实欧洲国家对这些关注度是非常高的。我们现在国内一些知名地产商在做一些新能源的应用也是一种技术集成，这些技术更多的是引进了欧洲的技术体系。
另外，就是亚洲，以日本和韩国这样的发达国家为代表，他们在做一种工业化住宅。什么是工业化住宅？就是它尽量减少现场手工操作效率，各种政策都在支持科技创新的发展。我们在通过对各个国家的研究，我们觉得在亚洲一些先进国家里人们的工作习惯更贴近于中国，所以我们在既有的先进技术上和中国尖端的设计院合作，去实现一种适应中国的建筑体系和构造技术，希望有所突破。但是这种是开放性的研究，它应用之后应该对行业有所贡献。包括日本，应该有一曲同功之妙，所以我们大量的借鉴，结合中国实践进行了改良。应该讲它代表了亚洲技术的前端。
主持人：应该说这种高科技的集成比之前我们在04、05年市场上出现的高科技产品，相对来讲更适合亚洲人的居住习惯，更适合在中国市场上的普遍应用。
宫铁军：我们今天早上还在探讨这个问题，马上10月份住博会将要开幕，住博会是产业中的一次盛会，我们也一直在研讨这个话题，因为每个技术都是集成，它都集成了不同的技术在里面。我们现在提出的“百年住居”理念，是希望把它的结构体系和它的装修体系，就是S和I这两个体系。“S”代表它的维护体和结构体，“I”代表大的填充体，我们希望它有一个根本性的集成。在这个基础上根据不同的项目再集成其他的技术，因为节能毕竟是一个非常好的专项技术，它又有一些分类的子技术。如果大家有一个好的模子，再往模子里装东西的时候就会更好一些。我们试图寻求S和I能够分离这样一个概念。
主持人：宫总能不能把咱们整个开发团队做一个介绍呢？
宫铁军：这个团队比较复杂，说几个主要的。首先设计合作方就是中国技术研究院，国家住宅工程中心，他们是科研和技术并购的单位。室内设计请的是日本株式会社市浦住宅城市规划设计事务所做的设计，它在日本是专业做室内设计的，应该说非常感谢他们为整个项目付出了非常多的精力。
另外，就是中国建筑科学研究院，比如我们为了解决漏水和地下室的美观问题，包括我们外墙内保温整个体系的演算，中国建筑科学院都做了很多工作。还有一个非常重要的伙伴，就是我们的施工方，中国建筑第一工程局，号称“铁军单位”，也是集合了精兵强将。其他的还有像海尔、松下电器。我希望合金项目能把这个园林做成小空间、大生活的一种“蝉翼空间”出来。
主持人：谢谢宫总的介绍。刚刚我们谈到了“百年住居”的核心理念，通过对技术的解析，为网友提供了一个集成住宅的愿景。现在网友最关注的问题可能就是这个房子什么时候开盘？这个产品的户型大概是什么样子的？
 图为雅世置业(集团)有限公司董事副总裁宫铁军乐居留影
宫铁军：应该说最近北京都在讲“捂盘惜售”，我们没有这个说法，我们现在正在办预售证的手续，预售证办完项目就要面世了，预计是在10月份左右。大家知道北京的政策很明确，拿到预售证三个月之后就要开盘，我们正在紧锣密鼓地办理相关手续。 第二，我们的成本比正常的高得多。这个区间很难用一个均价来讲，大概在一个比较宽幅度的区间之内，9月份会明确。整个面积区间，我说两个简单的数字，如果说整个销售在面积5万平米左右，整个户数在486套，它的户均面积应该在100平米左右，我们希望在满足合理需求的情况下使得总价尽量低。这个合理需求就是满足人们储藏的需求、生活空间的功能需求。可以说我们对于成本，远远超过预期的估算。包括我们的沙帘都是免费赠送给业主的。
主持人：现在打算在西四环附近置业的，尤其是100平米左右的面积，对西部人群来讲不管是首次置业还是投资都是很合适的。最近我们新浪乐居准备推出一个“乐居大讲堂”的栏目，尤其是要讲一些“集成公寓”和“百年住居”相关的话题，到时候我们也会邀请相关单位进行探讨，在此，雅世集团也一直致力于研究这方面的成果，接下来我们也会继续邀请宫总来为大家解答一些技术上的疑难问题。宫总，接下来我们打算以什么样的模式在新浪乐居为网友解答这些疑难问题呢？
宫铁军：新浪乐居，“乐居”就是快乐的居住。大家在这里可以寻找一种快乐的时光。如果有机会和广大网友进行互动，可能是更为快乐的一件事情。现在只是我单方面地在讲解这个产品，我又不想把它说成是一种广告宣传。我们更多想了解客户所需，如果新浪需要，我们是比较乐意参加这种活动的。
主持人：希望网友会继续关注我们新浪乐居，也继续关注我们的乐居大讲堂栏目的推出。今天的访谈到此结束，谢谢宫总！
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