焦点"三人行":李春光对话刘建国

　　

　　

2009年9月23日，三人行地产论坛在山西阳光大厦中心举行,搜狐焦点太原房地产网全程直播了此次活动。

　　主题：三人行地产论坛——外埠企业影响力论坛

　　时间：2009年9月23日

　　地点：阳光大厦

　　主持人：搜狐焦点太原房地产网总经理 胡曙光

　　论坛嘉宾：海尔•雅世十二院城项目董事、执行总经理 刘建国

　　山西阳光集团董事长　李春光

　　地产三人行论坛

　

　　

【胡曙光】：各位搜狐焦点网的网友上午好！今天有幸请到两位地产界的大腕，一位是海尔•雅世十二院城项目董事刘建国，另一位是山西阳光集团董事长李春光。作为外埠企业和本土企业的代表，我们来探讨下外埠企业和本土开发商互相影响的问题。

【李春光】：看产品是怎么占住市场，怎么在市场中取得胜利的，在太原什么叫做好房子？一个是景观，还有工程管理、制度；第二就是发展，外埠企业在上市上，比如海尔，我以前在网上看见中国的企业在不同的行业里，跨行业在做事情，成活率比较差，比较低，这是外国人说的。为什么这么说呢？他不同行业，在技术方面，思路方面可能就有跨行业的障碍，但是我们好多企业不是这么做的，包括我们部队企业也在做房地产，这是错的，海尔意外。到底海尔能不能做得很成功？这是一个大的问题，但是我看到海尔努力在做，因为他们在资金上面，在社会的关系上面比我们小的企业好得多，因为他名气大，因为他是世界500强，所以他有一些优惠政策，而我们不会有，这是我们本土企业所不具备的。所以我认为，在太原，山西这块地方谁将发展得更好？我认为本土企业占据优势。谁将发展得最好，我现在看不清，各有长处，但是总体来讲，我们本土企业在避开和外埠企业的一些冲突，比如外埠企业做住宅做得非常好，比如星河湾人家在住宅方面确实有优势，所以我们现在极力避免正面交锋，遭遇战。都是中国的企业，都是这块土地生长的，要错开。商业地产不是你有钱就能做，你必须掌握很多技术，其中包括市场运作。所以目前我们已经做了一段，成功了，我们的成功率在90%以上。

【胡曙光】：你们的战略方向是商业地产吗？

【李春光】：商业地产对我们来说，我们是另劈了一条发展的道路，我们对机会不会错过，等他们做得差不多了，一有机会，我们还是做住宅。商业地产主要体现的是地段，你不能把五星级饭店放到机场大道，那就麻烦了。

【胡曙光】：意思是我不跟你正面冲突，我住宅做不过你，但是你社会资源不如我，短期的战略是这样的吧？

【李春光】：是的，我们从去年开始做，做得比较成功。

【胡曙光】：刘总，您对这个问题怎么看？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【刘建国】：各位网友大家好，咱们这个搜狐焦点网站的素质还是比较高的，所以我很愿意谈谈这个看法。我感觉李总非常睿智，他今天对这个论题有新的看法，因为看到企业开发的产品，感觉到本地企业的开发水平和生产力超过外埠企业。第一个企业是本地企业做得好还是外埠企业做得好，这个问题与经济的基本规律还是有一定偏差的，因为从企业的角度来讲，第一企业是要发展的，第二企业是要创造品牌的，我们看国内大的开发商，他是全国性的开发商，不是属于哪个地区的开发商，所以说从这个角度上来讲，他的企业要树立品牌，是要发展的；那么从资本的角度来讲，资本是要流动的，如果任意一个企业他的投资没有任何回报，那么再生产的动力和源泉基本上就枯竭了。不管是外埠企业还是本地企业，今天来到太原这个城市，我想很追求的一点就是外埠企业来到的城市实际上是这个城市房地产发展和建设水平的一个重要力量和补充，因为一线城市的发展和建设基本上到了一个阶段，那么今天资本转移到三线城市，我认为这符合经济发展的一般规律，所以我认为首先一点，外埠企业到这个地方来，从大的角度来讲，是对这个城市发展水平的一个重要补充。

　　

至于刚才李总讲的产品差异化问题战略选择问题，因为任何一个房地产企业他都有自己发展的选择，海尔涉足房地产比较巧，他利用他的品牌力量，利用他的服务体系和资金的有时与全国专业的开发商进行合作，海尔是相对控股的，实际的操作单位是雅世集团，他借助专业团队共同把市场做大。今天十二院城来到太原之后，刚刚是小荷才露尖尖角，得到了市场的认同和新闻媒体的认同，我认为是对我们的一种鼓励。老实讲，我们还有很多学习的空间和余地，因为房地产绝对不是盖一栋房子，绝对不是混凝土和钢筋竖起来的建筑物，因为房地产它是有生命的，房地产是全部文化的综合，同时又是区域经济的产物，它必须要带动区域的文化和区域的消费习惯，所以我们还有很多向本地学习的空间，要了解本地的文化，本地的习俗。我一直谈一个问题，就是人文的开发理念。太原市打造历史文化名城的同时我一直有个疑问，就是用什么建筑去承载太原2500多年的历史，所以在打造十二院城的过程当中我们对方案进行了多次易稿，我们要把居民，我们的业主与天地交流这个概念，要把生活情趣而不仅仅是空间的概念进行到底。所以我们学习的空间还很大，我不认为外埠开发商到本地来就有一个很正面的交流和交锋，我认为他们会产生一种竞争，这种竞争会促进产品的不断创新和促进我们不断提高自己的产品质量，共同为太原市人民打造更好的产品和作品，同时使本地开发商和外埠开发商更好地成长，这是我的一个基本观点。

　　主持人与嘉宾交谈

　

【胡曙光】：刚才两位老总都不愿意对本土开发商和外埠开发商谁能走得更远直接回答。刘总说这个问题好像还为期过早。李总认为呢？

【李春光】：我也是这样认为的，我还有另外一个观点，我不知道十二院城在什么位置，但是有一点，我还是强调我的一个观点，老百姓买房，特别是一些大户买房还是强调位置，就是地段，其次才是强调什么样的产品，我先看地段再看产品。所以我们目前大举进军龙城大街、机场大道为时早了点，未来三年到五年经济的发展状况，我们认为郊区的东西还是不被看好，因为太原不像深圳、北京、上海，开车就过去了，比如说太原人开车去买东西，他不愿意下地下，而上海不愿意在地上，这是固有的东西，他买房子必须方便，方便他就来买。

　　还有一点，贵一点的房子，超过8000的房子在太原地区不太好卖，比较麻烦。像有一些精装修的卖10000多，多少人能买得起这个房子，这是个未知数。所以我的想法就是在市区，或者做一些商业项目，小店的房子还是比较麻烦。

【胡曙光】：李总的意思是说你的房子盖得好，但是你的房子比我偏，我的社会关系比你有优势，所以我们这个企业能走得更远。

【李春光】：从在宏观上讲，我们优势还是没有，但是我们有我们的基础，我们掌握市场的动向，掌握了老百姓希望买什么样的房子，我的定位是什么人。

【胡曙光】：看来李总还是非常自信，但是我百分百相信，像海尔来了以后，你完全说不紧张应该也是不可能的。我想问一下外埠的开发商来了以后，你从他们那里学到了什么？他们给了你什么样的影响？

　　我们做的是诚信

　

【李春光】：影响就是资金力量比较大，社会关系网还是比我们强，在他们身上我们感觉到项目运作上肯定比我们强，运作手段有不错的地方，比如开盘一个项目是恒温，老百姓就非常愿意去看一看。但是我们做的是诚信，从来没有一个老百姓买了我们的房子之后要退，老百姓觉得我们的房子好。我做企业一共10年时间，10年的速度不算慢，但是这10年当中总结了很多学习的东西，外埠企业来了之后我们既有压力也有动力，你必须适应市场。所以刚才主持人讲，山西企业还没有走出去，这是我们山西企业发展的一个艰难的过程，房地产在山西这个地方还是没有发展起来，我估计包括海尔，包括很多企业做了很多年，做了20年以上，阳光走了10年，走到现在，我们还算比较满意，但是我们还在居安思危，还在找新的出路，找新的机会。

【胡曙光】：刘总您开始提到过，来到太原以后研究太原本土的风土人情，因为你做的十二院城的感觉，你们来到太原以后，作为当地的消费习惯、消费心理都不是特别了解，你觉得从本土的开发商上面学到一些什么？他们给了你们什么样的影响？

　　河西是一个价值洼地

　

【刘建国】：刚才李总提到了项目的问题，要把项目建得更舒适，利润率应该在2.3左右。实际上我们通过本地开发商更多学到了消费者消费的观念和理念，同时我们和大的企业并肩作战，更多地学会了脚踏实地、注重成本。刚才李总谈到了地段的问题，我个人有一个不太一样的看法，李嘉诚提出一个房地产开发理念，诚然，在城市的发展过程中会形成传统的居住理念和区域价值的认知理念，但是现在城市发展的速度很快，尤其是一线城市，所以一个区域的价值是在不断转换的。比如说上海，10年前是“宁要浦西一张床，不要浦东一座房”，而现在已经发生了翻天覆地的变化。所以一个城市在发展的过程当中，它的区域价值转换是非常迅速的。从太原来看，长风街在10年以前比较好拿地，现在400万都拿不到，可能得600万。再看亲贤北街，一样的。再看迎泽大街，10年前的土地价格和今天的土地价格差距就比较大。

　　城市的中心已经不具备成片大面积开发的可能，太原市正是因为前多年我们小面积地开发住宅，基本上形成了孤岛式的建筑，那么今天城市发展速度比较快，现在全国中等省会建筑城市发展是非常快的，太原作为一个省会城市，它是政治、经济中心。比如说前些年我们在内蒙做的，当时我们楼盘的价格是多少呢？是当地平均价格的2倍多，两年之内销了750套，这在一线城市北京也是前十年的销售。我把一期做完之后就跑到这儿来了，二期开盘销售速度在80%左右，我想说的是，我们不要低估一个城市的购买力，尤其是一个城市在发展的过程当中，没有形成好房子的情况下，我们拿出好作品来，一定会受到业主的追捧，因为我们中国有一个习惯，尤其是山西省，一旦有了钱就想买房子，为儿子买，为孙子买，所以这是一个习惯，尤其在太原，山西这块地方。我们一直看好太原的房地产发展，不仅仅是因为它经济发展的速度快，未来四五年的发展依然要靠能源，因为我们生产力发展还比较低，同时还不均衡，我们不可能一夜之间把生产力水平和发展水平抬高到发达国家的水平，这样会使我们的社会变得非常不稳定，这是政治家和经济学家一直在争论的问题，所以我们对山西这块地方，尤其太原房地产发展的前景非常看好。今天我看到阳光地带开发这个项目，我看到了一种推动的力量，本地开发商的开发能力和开发水平非常强。

【胡曙光】：今天的论坛出现了第一个高潮，关于地段的问题，刘总和李总的观念发生了分歧。

【刘建国】：我认可房地产发展不是一年两年，是世代可以传承的一个不动产。

【胡曙光】：我发现现在有一些现象，比如说我认识的一个运城的老板孙卫平，他们做企业也是经常在一些城市的边缘地带，甚至更偏的一些乡下去买一些地，这种模式他有一个特点，就是发展起来很快，他25万块钱起家，13年的历史，现在40多个城市，一年的开发量有四五十个盘。我们现在回过头看长安街的项目，现在很少有大开发商，几乎很少，这个可能涉及到房地产公司发展模式的问题，因为在城市中心地段，这个资源是非常有限的。李总怎么看？

　　嘉宾交谈甚欢

　

【李春光】：外埠企业在宣传广告上比我们强得多，他打广告方面确实力度很大，大到什么程度？几乎大半年的时间每天都是铺天盖地，全是头版，全争这个头版，所以从宣传上面，外埠企业宣传自己的力度和宣传的理念比较强。另外地段也是不错的，如果你们把河西的项目做得风风火火，那力量非常大。

【胡曙光】：城市中心的区域是不断变化的。

　　阳光这么多年走过来，稳健是第一要素

　

【李春光】：我说一下我个人的想法。现在太原市目前的城市改造几乎没有进行，没有开始。如果太原市城中村的问题不解决，永远不会现代化。我经常到北面去走，一到长治路和解放路，看不到新的盘。刘总您的项目在北面，如果机会抓不住，还是有一定风险。太原市目前城中村改造还没有完全进行，几乎就没有进行；第二点，外资企业来了以后无期限地把项目放到那个地方是不可取的。希望下一步太原市城中村改造更大一些，希望领导们着重考虑太原市发展重点在什么地方。开发太钢那面没有什么起色，希望万达开发能带动起来。

【胡曙光】：李总的意思就是太原目前来说，城市的中心地段还有很多可以开发的空间，尤其是城北。

【刘建国】：我们今天来看太原市，一条河两座山，在一条河的两侧，东侧是传统的居住区，商业区和政治中心，西侧是传统的工业区和城市功能区，为什么叫城市功能区呢？因为太原市所有的体育馆、博物馆、展览中心全部在河西，而我们传统的居住理念就是商业，买东西，一个广场，一个商业中心；而西方的居住历年是一个广场，一个花园，一个城市，我早上带着孩子可以去体育馆锻炼，可以到展览馆，下午可以到博物馆，晚上到剧院看演出，这是他们的一种健康、文明的生活方式，所以我们一直认为河西是一个价值洼地。2007年太原西山改造，我们看到了未来的希望。至于太原市的城中村改造，今年有几十个城中村被拆掉，上半年申维辰书记带着一帮人去郑州考察，郑州的发展水平已经超出太原至少十年，这就给我们造成一种很大的压力。我们看，从2007年太原市城市建设的提出和道路建设的提出，给我们一个提示就是在不久的将来，它将会发生天翻地覆的变化。之所以2007年外地资本集中进入太原市，也是一种预探，因为房子一定是几十年一个可以传承的不动产，所以未来真正的生存空间在于未来那块土地在城市当中的地位问题，因为一个城市在框架拉大之后会形成商业中心、功能区。一般企业都是看当下的土地价格比较多，土地比较高的地方一般面积比较小，对于大的开发商来讲他没有做的冲动。

　　外埠企业是城市发展的重要补充

　

　　刚才还谈到广告的问题，比如我同样打一篇广告，我是120平米，如果你是10万平米就不行，所以规模效应问题外埠开发商做得比较大；第二就是区域价值的认知理念，收入方式的引导问题，这必须让大家去认知，比如我们十二院城的项目，因为我们山西传统的建筑，明清建筑和大院文化是山西几千年历史留下来的文化，尤其在晋中这个地方，大院给了我们交流，给了我们天和地，但是我们城市建设里面没有体现这种建筑符号和建筑空间。我有一次和一个人探讨，他们问能不能团购，因为房子不仅仅是一种居住的空间，更多是一种生存的空间，在这里不仅要居住，还有交流，还有娱乐，还有休闲，还有政治，我们都要在这个空间完成。去年一个开发商拿了一块很高的土地，在河边做一个高端项目，我规划的时候提出一个观点，我说第一一定要研究山西省富豪们在想什么。我们的富豪们可能一栋房子里面两个卧室就够了，不许多太多的空间；第二，我们一定要留出一个收藏的空间，因为个人有很多的收藏爱好；第三，我们一定要有双卧室的概念，双主卧。

【胡曙光】：关于区位价值的问题其实也体现出外埠企业和本土企业的发展模式。为什么外埠的企业不论是在北京还是在太原，像万科他在北京市中心拿不到地，在2005年的时候在市中心拿了一块地，这是进入北京市10年才拿的地。

　　因为时间关系，我们最后探讨一个问题，就是山西的开发商目前为止还没有一个上市的公司，还没有一个全国性品牌的公司，我觉得像我们今天到李总公司来看李总的产品，确实在产品打造理念上，在太原来说肯定是一流的，那么李总我想问一下，未来十年的战略您有没有一种想法，就是一直在太原做好，还是向外扩张？

李春光】：今年是阳光整整十周年，从明年开始，我们有一个新的规划，我们有向外扩张的想法，但是必须基于本土做好的基础上，我必须把我的后路找好，把我的后院安排好。阳光这么多年走过来，稳健是第一要素，稳健、诚信，我们阳光在这十年当中做到了；第二，我们下一步的速度可能更快一点，有一个写字楼的项目，还有一个住宅小区。我希望山西企业也做一个好的榜样，做一个好的小区，为山西人民更多地着想。

　　在发展过程中我们还看到一点，对现在的经济模式和经济形势不是很看好，现在有很多不利于经济发展的因素和势头，所以我们现在还是做基础工作，把基础打得更扎实，把我们的资产做得更好，这是我们和别的企业不同的一点。我们向外扩张的事情已经在谈，我们有另外一种发展思路。在企业发展的过程当中我们理解了很多，也看到了很多形势，阳光会以稳健的速度，不论做到什么程度，做到什么规模，必须要保证品质。但是我们现在看到很多上市企业根本不能保证品质问题，很多大企业在拿地的时候根本不考虑价格，有微利我就做，所以我们希望看到好的一面，但是不排除出现二次金融危机，因为现在已经在说了。所以我们在发展过程当中也要注意这一点，不会不惜代价去搞一些名堂，为了体现我的规模，把我的项目拿下来，我们不会那么做，搞企业的目的是利润，如果我们都不考虑利润，那么市场就会乱，这样做下去吃亏的不是什么外埠企业，是我们的本地企业，国内企业。

　　高端对话

　

【胡曙光】：刘总，海尔雅世现在也处在扩张的时期，您对企业扩张的问题有什么心得？

【刘建国】：刚刚谈到上市的问题，房地产企业有个特点就是周期比较长，所以太原本地没有上市的企业这是很正常的，因为没有形成规模。

【李春光】：假如阳光上市也不会以地产上市，因为我看到了辛酸。要做百年企业必须深入地研究企业的发展历程和发展趋向，要充分地打造，用另外一种思路去打造。现在的房地产企业上市了就不停地去拿地，然后去融资，我们不会这样做。

【刘建国】：这是个理念问题，就是上市提高融资的平台。实际上中国经济在“崩溃论”甚嚣尘上的时候，我们经济发展还是非常快的。但是为什么没有诺贝尔经济学家？因为他们对中国的现实不太了解。尽管现在经济危机了，每个人的生活受到了很大的冲击，首当其冲影响的是农民工，而恰恰农民工后期是能够保障的，因为他从第一产业获得了新生。我们再看煤矿，关得比较多之后牺牲的还是农民工，因为没有一个城市的青年去下煤窑。而且关闭煤矿之后更多地形成了什么阶层呢？是中产阶级，而不是个别的煤老板。对煤老板来讲，他的资产足以支撑他几代人的消费，所以不影响当前的消费，这是很重要的一点，翻过来看对山西的未来是有促进作用的。在世界经济危机出现之后，国外的消费萎缩了，导致了我们的出口问题，出口问题导致了相应的问题，但是我们的收入水平实际上基本没有大的变化。中国的人口多，生产力发展不均衡，看一个地区发展好不好主要是看有效需求是不是很强烈，如果很强烈的话，发展后劲是没有问题的。所以未来十年到十五年中国保持经济高速发展这个态势我认为是没有什么变化的，这是我个人的观点。

【胡曙光】：刘总关于经济发展的言论我们网上有一个专访，各位网友可以找到。感谢参与今天论坛的两位嘉宾，同时感谢山西青年报，山西青年报今天有一个地产的专刊，是副刊的第一期。

【山西青年报】：2003年到2005年山西青年报有一个楼周刊，后来因为内部的原因停刊了。今天是我们和思源经济合作的第一刊，之后还是会以山西的房地产为主。能不能请两位老总提一点建议，我们怎么更好地为房地产商服务？

　　山西青年报采访李春光

　

【李春光】：第一，跟有影响力的大公司合作；第二，从版面上，从服务上，从各个方面要比以前做得更好。如果你们跟大公司合作，做得还不如以前，还会出现问题。当时你们的停刊不是做得不好，而是一些体制的原因。希望你们越跑越快，成长速度更快一点。

　　山西青年报采访刘建国

　

【刘建国】：青年人永远是最有活力的，北京的青年报就是做房地产的，是房地产的一个风向标。青年永远是最有活力的，青年报也是如此。如何做呢？我想一定要做百姓购房的向导者，提供一个展示平台，还要做到公平、公正，因为媒体的公信力始终是你市场影响最重要的东西，所以如果你的公信力如果能够保证，不论是读者还是开发商，都会给予大力的支持。

【胡曙光】：刘总的观点也是对所有媒体的鞭策，实际上不论是山西青年报还是搜狐焦点网，还是山西晚报，我觉得从媒体的角度来说，刚才刘总说的这几点都是非常有价值的，做到了这几点，媒体才是有生命力的。

【刘建国】：一定要抛弃短期利益、个人利益、小集团利益，要做大，放心，它一定会走得很远。如果起步就从自我的角度去考虑问题，这样做不起来。

【胡曙光】：谢谢两位嘉宾，感谢山西青年报，也感谢所有搜狐焦点网的网友对搜狐焦点网的关注和支持，谢谢大家！

　　今天的论坛到此结束。

　　参观阳光国际商务中心演出厅